今日，位于广州海珠区琶洲南侧的赤沙村《城改项目实施方案》终于敲定。

关于赤沙村项目选址方案、分期建设方案、旧村庄集体建设用地转为国有建设用地、私人住宅拆迁补偿安置方案等一致高票通过。

赤沙村实景图地产少年摄

根据最新消息，赤沙村将于今年11月开始动迁签约工作，12月开始拆除房屋。

赤沙村旧改搞了十几年，这次终于提上日程了。

关于赤沙村旧改一直争议不断，有人认为是肥肉，也有人认为是烫手山芋，有村民笑了，也有居民在组建律师团……

那么，我们不妨好好算一笔账。

成本88.1亿，融资住宅仅3.62万㎡

赤沙村旧改规模不小，总用地面积约61.55公顷，几乎是天河猎德村（33.51公顷）的两倍。

即使只看规划总建筑面积约167.10万㎡，也略大于猎德村（142.9万㎡）。

赤沙村实景图地产少年摄

早在2010年公布的《广州新城市中轴线南段地区控制性详细规划》中，赤沙村改造就被记在册上。

但十几年来，多个房企想介入赤沙村，都连连碰壁。

赤沙村民表示，“几年前，保利都来这办公了，办公点就在村牌坊那边。但几个月后，又撤了”。

赤沙村实景图地产少年摄

直到2021年5月，经过村民代表公开投票表决，富力才正式成为赤沙村更新改造项目合作企业。

据资料显示，赤沙村改造总成本约88.1亿，仅安置成本就高达67.12亿。当前补偿方案，仅给村民的额外拆迁奖励就不少于9.45亿。

但开发商融资住宅地块只有2块，净用地面积只有3.62万㎡，体量小到不少人质疑开发商的利润空间。

赤沙村总建筑面积约167.10万㎡，但复建区占115.73万㎡，融资区仅有51.37万㎡。

其中，融资住宅建筑面积约14.42万㎡，融资商业约35.36万㎡。

此外，赤沙村地段得天独厚，与琶洲核心区直线距离不到1公里，西侧就是琶洲南TOD，还紧邻海珠湿地公园。

这也是曾被不少开发商视为“肥肉”的原因之一。

“参照赤沙村周边房价，即使按照13万/平均价来算，那住宅部分货值也有100多亿，不至于亏”业内人士坦言。

村民：额外奖励9.45亿

根据当前补偿方案，赤沙村村民除了临迁费补助和复建安置房补偿，还有不少于9.45亿的额外拆迁奖励。

这是什么概念？根据补偿方案，村民是按现状面积800元/㎡来领取这份奖励。

比如村民A有一栋宅基地，建基100平，盖了6层楼，所以现状面积600平，可以额外拿到48万补偿。

赤沙村实景图地产少年摄

临迁费方面，村民是40元/㎡/月，一次性发放3年。但临迁费是根据确定的回迁安置面积来算，不含弃产面积、权益面积、非村民无证房屋回迁融资公寓面积。

以上述村民A为例，如果他那一栋宅基地是有证的，那么他的回迁面积是100平*4=400平，所以可以一次性拿到临迁费：400*40*12*3=57.6万。

赤沙村实景图地产少年摄

村民A还可以领取600-400=200平超建面积补偿：200*1500=30万。

此外，还有搬家费：600*10=6000元。

粗略来算，村民A一栋宅基地除了后续的回迁房，还可获得现金赔偿：48+57.6+30+0.6=136.2万。

当然，相比回迁房价值，这些现金补偿都只是开胃菜。

根据方案，村民有证被拆迁房屋回迁安置面积计算标准，按“证载1:1或建基X4层，取最大值”执行，全部补偿复建住宅，其中权益面积按5000元/平购买（村社收取）。

村民无证被拆迁房屋回迁安置面积计算标准，是按“建基X4层”计算，这与上述有证物业区别不大。

但在补偿物业形态方面，无证的140㎡以内补偿复建住宅，剩余面积补偿融资公寓。

其中权益面积按6250元/㎡购买（富盛收取），或者按75%计算回迁安置面积（免收购买款）。

赤沙村实景图地产少年摄

还是以村民A为例，如果他这栋建基100平的房子，产权证明有350平，那么他可以获得400平赔偿。

这意味着什么呢？以赤沙村周边13万/平的房价来算，相当于该村民资产超5000万。

非村民：“1栋楼”变成“1套房”？

以上补偿都是针对村民而言，而且都是被拆迁房屋有证的村民。其实，在赤沙村还有不少非村民。

传闻，非村民住宅大约有300栋，部分有证，部分无证。

赤沙村实景图地产少年摄

根据方案，非村民有证被拆迁房屋回迁安置面积计算标准，按“证载面积、现状面积或280㎡，取最小值”执行。

补偿物业是120㎡以内补偿复建住宅，120㎡至280㎡补偿融资公寓。现状超过280㎡且有证已建部分的面积给予货币补偿12500元/平。

非村民无证被拆迁房屋回迁安置面积计算标准，按“现状面积或80㎡取最小值”执行，而且全部补偿融资公寓。

赤沙村实景图地产少年摄

这比村民的赔偿方案就坑很多。

举个例子，市民B早期从村民那购买了一宗宅基地，建基面积100平，并通过公证取得相关证件，现在盖了6层楼。

按照当前赔偿方案，100平*4=400平＞280平，取最小值，那么市民B可获得的赔偿：120㎡复建住宅，160㎡融资公寓，剩下120㎡按照12500元/㎡，也就是150万。

如果是非村民，当前被拆迁房屋又是无证的，那么赤沙村拆迁红利基本没他什么事了。

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